نجاح العالم الجديد في الانهيار العقاري لضرب إسبانيا وارتفاع المعروض من المساكن المؤجرة بعد الوباء
ظهرت المصاريع وعلامات “الإيجار” على طول شارع مايور في مدريد منذ وصول الوباء. إنه ليس سيناريو محدد. يكفي السير عبر الشرايين الرئيسية الأخرى للعاصمة جران فيا أو فوينكارال أو ألكالا لنقدر كيف تغير المشهد العقاري منذ ذلك الحين.
وينطبق الشيء نفسه في برشلونة ، حيث يتمتع الأشخاص الذين يبحثون عن منزل للإيجار الآن بإمكانيات أكثر من أي وقت مضى. ارتفع العرض في برشلونة بنسبة 92٪ مقارنة بما كان عليه قبل الوباء ، وفقًا لبيانات شركة الاستثمار العقاري Idealista. في مدريد ، ارتفع الرقم إلى 115٪ ، بينما ارتفع على المستوى الوطني بنسبة 53٪.
وأفاده المتحدث باسم Idealista فرانسيسكو إيناريتا: لقد زاد العرض المتاح بشكل كبير ، خاصة في المدن الكبيرة”. الأرقام أعلى في مدن مثل إشبيلية (184.4٪) ، قادس (172.2٪) ، كاسيريس (171.6٪) ، مالقة (141.5٪) أو مورسيا (132.6٪) ، حيث لقد ضاعفوا المنازل الفارغة.
في رأيه ، يعود تفسير هذه الزيادة الكبيرة في المخزون بشكل أساسي إلى التوقف الناجم عن الحجر ، حيث تم إغلاق عمليات الإيجار فقط لمدة ثلاثة أشهر وتم تجميع المنازل في قاعدة البيانات. وفقًا لإيناريتا ، كانت عملية “التحنيط” هذه أكثر صدى في الأسواق الأكثر ديناميكية ، حيث كان تناوب المنازل أعلى بكثير. ويضيف: “في مدريد ، قبل الوباء ، استمر 20٪ من عرض الإيجار أقل من 48 ساعة على بوابتنا العقارية”.
في الوقت نفسه ، يشير الخبير إلى أن التغيير في الاهتمام بالطلب ، من مركز العواصم الكبيرة إلى الضواحي وإلى العالم الريفي ، أدى أيضًا إلى إبطاء سرعة تخفيض المخزون ؛ دون أن ننسى أن الأسواق السياحية الرئيسية ومناطق الجامعة أضافت إلى عرضها خلال نفس الفترة عقارات من سوق العطلات وشقق مشتركة.
أدى هذا المزيج إلى انخفاض أكبر في أسعار الإيجارات في المدن الكبيرة. الإجماع شبه مطلق في بوابات العقارات الرئيسية ، كما ينعكس ذلك في المقارنة مع آخر الأرقام المنشورة.
تضع سجلات Idealista برشلونة ومدريد كأغلى مدن إسبانيا (15.7 يورو للمتر المربع في الشهر). على الرغم من وصول كلاهما إلى الحد الأقصى لسعر المسلسل التاريخي خلال شهر مايو ، إلا أن السعر انخفض منذ ذلك الحين بنسبة 10.7٪ في حالة برشلونة و 6.3٪ في العاصمة الإسبانية.
فيما يتعلق بشهر أكتوبر ، تعكس البيانات المأخوذة من أحدث مؤشر Fotocasa العقاري انخفاضًا بنسبة 2٪ في تكلفة الإيجارات في كلا العاصمتين ، على الرغم من أن المدن التي شهدت أكبر انخفاضات كانت كالفيّا (-8٪) ، توريفايجا (-7٪) ) ، إل بويرتو دي سانتا ماريا (-6.9٪) ، باتيرنا (-6.9٪) وبينيدورم (-5.6٪).
ستكون هذه الأرقام غير متوقعة عمليًا في بداية العام ، عندما بدا أن أسعار الإيجارات لا تنتهي في تصاعد الأسعار. في غضون خمس سنوات فقط ، انتقل المواطن الإسباني العادي من تخصيص 28٪ من دخله لدفع الإيجار إلى دفع ما يصل إلى 40٪ ، وهو رقم أعلى بكثير من 30٪ يعتقد الخبراء أنه لا ينبغي تجاوزه من أجل عدم المساومة على مواردهم المالية .
بالنسبة لمدير الدراسات في فوتوكاسا ، حقردودي ، على الرغم من استمرار ارتفاع الأسعار ، إلا أن التأثير على التغيير في الطلب قد تأثر في المدن الكبرى مثل مدريد أو برشلونة ، بينما من المتوقع أن في تؤثر الأشهر القليلة القادمة على مدن أخرى كبيرة الحجم نسبيًا.
ويحذر من أنه “في السابق كانت هناك زيادات مهمة للغاية في الإيجارات ، بأرقام مضاعفة في كل منطقة ، لكننا نرى الآن أنها أقل قوة وسنرى أنه سيكون هناك انخفاض في الأشهر المقبلة”.
فيما يتعلق بالمستوى الوطني ، انتهى شهر أكتوبر بارتفاع سعر الإيجار في إسبانيا بنسبة 0.91٪ مقارنة بنفس الشهر من العام السابق ، ليتجاوز قليلاً 9 يورو / م 2 ، وفقًا لـ من أحدث مؤشر للعقارات على بوابة Pisos.com مع ذلك ، بالنسبة لشهر سبتمبر ، كانت الزيادة 0.51٪.
هذا هو الشهر الثالث على التوالي الذي يكون فيه نمو الأسعار غير موجود عمليًا ، حيث انخفض منذ أغسطس عن 1٪. نتيجة لهذه البيانات ، يرى مدير دراسات Pisos.com ، فيران فونت ، أن أسعار الإيجارات تميل إلى الاعتدال. يقول: “كونك مستأجرًا في معظم العواصم الكبيرة هو بالفعل أرخص من العام الماضي ، على الرغم من أن المدفوعات الشهرية لا تزال مرتفعة بالنسبة لجزء كبير من السكان”.
أحد الأسباب الكامنة وراء حقيقة أن أسعار المنازل قد تم تجميدها عمليًا في الأشهر الأخيرة هو أن الملاك يترددون في خفض ممتلكاتهم. ينتظر أصحاب الشقق انعكاس أزمة فيروس كورونا لتحقيق أقصى استفادة من البيع ، لذلك يتم إطالة أمد التعديل بسبب هذا “الصبر” الذي يتمتع به العرض. علاوة على ذلك ، ينتظر المشترون المستقبليون على مهل انخفاض السعر.
في رأي فونت ، “يساعد الوباء على تهدئة العرض ، لكن التأثير القوي على التوظيف يقلل أيضًا من القدرة الاقتصادية للطلب”.
هذا السياق من النمو القوي في العرض والانخفاض العام في الأسعار له تأثير قوي ، بدوره ، على الوقت الذي يستغرقه استئجار منزل. من ناحية أخرى ، لأن البحث عن ظروف أفضل من قبل المستأجرين المحتملين يؤخر قرارهم ، مقتنعين بأنهم سيحصلون بمرور الوقت على صفقات حقيقية. من ناحية أخرى ، لأن الملاك يتوخون الحذر بشكل متزايد عند اختيار الساكن المستقبلي لمنزلهم بسبب عدم اليقين الاقتصادي.
تسبب هذان العاملان في أن متوسط الوقت المستغرق لاستئجار منزل يصل إلى 58 يومًا ، أي أكثر من 10 أيام تقريبًا منذ عام ، كما يتضح من تقرير “ Rental Market in Spain 2020 ” ، الذي أعدته شركة العقارات التابعة لبنكيا Servihabitat.
يتفق الخبراء على أن الأسعار قد تستمر في الانخفاض في المدن الكبيرة ، على الرغم من صعوبة التنبؤ بالسوق في وقت مثل هذا ، في ظل حالة عدم يقين عالية. يقول فونت ، الذي يعتقد أيضًا أن هذه الانخفاضات ستكون أقل في تلك الأماكن التي بدأ فيها الانخفاض في وقت سابق ، “التوقعات لنهاية العام ومعظم عام 2021 هي استمرار هذا الاتجاه التنازلي”.
وفقًا للخبير ، لقد أتينا من موقف كان فيه بالفعل اتجاه نحو الاعتدال في الأسعار ، استجابة لحقيقة أن دخل الإيجار اصطدم بالقدرة على دفع الوحدات العائلية ، لذلك كان السوق يتفاعل مع الانخفاض. لهذا يجب إضافة عامل آخر يعني أن الأسعار لا تتفاعل على الفور مع انخفاض الطلب ويمكن أن يظهر ذلك بعض المقاومة: التوقعات بأن الانتعاش سيأتي قريبًا بعد اللقاح.
بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن نتذكر أن الحكومة تخطط للموافقة على قانون الإسكان المستقبلي خلال الربع الأول من عام 2021 ، والذي سيتضمن تحديد الحد الأقصى لأسعار الإيجار في المدن الرئيسية. في سياق تخفيف الأسعار هذا ، فإن السؤال الرئيسي فيما يتعلق بالتدخل على الإيجارات هو ما إذا كان الإجراء سيصل في الوقت المحدد أم أن تطبيقه ، على العكس من ذلك ، سيحدث عند زوال هذا التوتر.
في حين أن مواقف المالكين والمستأجرين مستمرة في التناقض ، أكد وزير النقل والتنقل والأجندة الحضرية ، خوسيه لويس أوبالوس ، هذا الأسبوع ، أن تحديد الأسعار لن يكون إلزاميًا للبلديات ، ولكنه سيكون كذلك. هناك مرجعية هي نظام المؤشرات. وقال: “مجلس المدينة الذي يفهم أنه يجب أن يفعل ذلك ، سيفعل ذلك ، ومن يفهم أنه لا ينبغي أن يفعل ذلك ، بالتأكيد لن يفعل ذلك”. سيتعين علينا انتظار إطلاقه للتحقق منه.
